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房地產市場交易陷低迷 全國地產代理"追傭忙"

發布時間:[2014-05-08]瀏覽次數:58
[提要]地產代理是一個專門幫開發商賣樓的行當,很多開發商都會選擇地產代理公司負責項目銷售,地產代理公司從中獲得一定比例傭金。隨著房地產調控的深入,多個城市的住宅成交量大幅下降,地產代理行業受到的影響十分明顯。

“早上9點前必須趕到廣州,親自跟團隊去催收一批過期一年的傭金,追討的是過去兩年員工辛勤付出的回報。”賴國強在他的微博中這樣寫道。身為中原地產華南區總裁,他最近有點煩。“大家辛辛苦苦賺的錢遲遲不能到賬。我們這個行業的底薪本來就不高,如果傭金拿不到手,那將直接影響員工生計。我只能親自出馬。”他對中國證券報記者說。

地產代理是一個專門幫開發商賣樓的行當,很多開發商都會選擇地產代理公司負責項目銷售,地產代理公司從中獲得一定比例傭金。隨著房地產調控的深入,多個城市的住宅成交量大幅下降,地產代理行業受到的影響十分明顯。

賴國強說,開發商拖欠傭金的原因主要有兩個,一是一些開發商對地產代理公司不夠尊重,覺得拖欠傭金無關緊要;二是一些開發商的資金鏈緊張。隨著房地產調控的深入,第二種情況越來越多,本來可順利結算的代理傭金遲遲不能結算。即使是一些大型開發商,拖欠傭金超過一年的情況也不鮮見。

地產代理公司曾有一段美好的時光。2009年至2010年,房價的一輪快速上漲使幾家地產代理公司快速成長。賴國強說,地產代理公司的傭金一般按住房總價的1.5%收取,售樓員提成不少于傭金的十分之一,有的樓盤傭金比例會更高。“市場好的時候,一個能干的售樓員1個月能賺十幾萬元。”中原地產廣州公司追討傭金的項目是在2010年接下的,該項目初期由中原地產獨家代理,當時銷售進展十分順利。

與前兩年相比,地產代理公司目前的處境可謂跌入“冰窟”。代理傭金的結算時間從此前的不到1個月延長到半年以上。賴國強說,“中原地產銷售了這個項目的70%,尚未結算的傭金接近1000萬元。”

另一家上市地產代理公司的財務報告也顯示地產代理行業的窘境。由于傭金結算時間延長,該公司的應收賬款比去年同期增長1倍,其他應收款增長3倍,前三季度經營性現金流約為-1億元。
賴國強介紹,為降低單一開發商的傭金支付風險,中原地產盡量尋找不同的開發商客戶。另一家地產代理公司相關人士也表示,在盡量爭取獨家代理的前提下,公司盡可能將前五大合作客戶的業務比重控制在20%以下。

除傭金結算困難外,另一個困擾賴國強的問題是同行之間的競爭。與房地產開發相比,地產代理的進入門檻相對較低,房地產調控帶來的成交低迷導致地產代理行業競爭更加激烈。對于開發商而言,聘請兩家代理公司并不會增加銷售成本,卻可以通過兩家代理公司之間的競爭加快銷售效率。對代理公司而言,聯合代理要承受相當大的壓力。一家代理公司在一個項目中敗給另一家代理公司的案例往往在業內廣泛傳播。賴國強說,“我們寧愿降低傭金標準,也不愿開發商采取聯合代理的形式,但開發商選擇兩家甚至多家代理公司聯合銷售的情況越來越多。”

為獲得一個項目的獨家代理,代理公司采取了許多辦法。賴國強介紹,正如售樓過程中向購房者事先收取“認籌金”,大型地產代理公司會以“誠意金”的方式向開發商預付一筆款項,以求開發商給予其獨家代理。一位業內人士對中國證券報記者透露,大型代理公司預付給開發商的“誠意金”可能超過1億元。

“追傭任務尚未成功,KK(賴國強的英文名)還需努力……”賴國強在發出追傭微博的當天又發出一條微博。“對方一次付清確實有困難,并且已經表示愿意分期付款,但我們不太能接受。這筆傭金能不能追到,關系到一些員工能不能過個好年。”賴國強如是說。

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